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五一楼市蛰伏:成交量低迷 房价未明显下跌

点击次数:  更新时间:2013-05-06 14:58:25  【打印此页】  【关闭
    新国五条在各地执行一月,今年的五一小长假成为检验新政效果的首个时间关卡。
 
  今年的五一楼市,各地随着新政松紧程度不一,呈现出了截然不同的境况。北京市场上,新盘入市积极程度锐减,观望情绪浓烈;上海,五一假日楼市展人气相对火爆,但房企也意在探路;广州,中等价位楼盘成为五一期间的主角;长沙、西安等二线城市则多打出促销牌,去库存意愿强烈。
 
  链家地产分析师张旭表示,新政对于新房市场的影响,主要是作用于房企,抑制需求的作用并不大。传统旺季将至,上半年能否出现成交小高峰,也主要取决于未来的市场供应。在五一期间,新房供应量也已成为各地楼市活跃度的核心指标。但从过去三天能捕捉到的信号来看,楼市的下一次旺销在短期内并不会到来。
 
  与此同时,相比成交量的明显萎缩,各地的房产成交价格却并未因“调控”而明显下跌。
 
  北京新房青黄不接
 
  经查询市建委数据发现,去年北京市场上,“五一”前三天拿到预售证的楼盘有8个,今年却锐减为3个。
 
  有不少购房者表示,本想趁着小长假好好看一下房,但一些位于五环以外的刚需盘,开盘时间一拖再拖,甚至连价格范围都无法给出。不少楼盘售楼处工作人员告诉到访客户的理由多是“预售证发放时间不能确定”。
 
  五一小黄金周通常是楼市进入旺季的时间点,但在经历了连续七个月的供应不足后,北京楼市在新国五条的影响下,供给仍然不容乐观。
 
  据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,截至4月27日,2013年4月北京纯商品住宅(不含保障房)新增供应3348套,环比上月下降2.6%,比去年同期下降20.4%。统计2012年1月以来的数据发现,自2012年10月开始,北京新房市场月度新增供应量小于月度成交量,目前已经持续7个月时间。
 
  京版“国五条”细则落地以来,北京开发商便保持“低调”的推盘氛围,选择按兵不动。4月通常是推盘小高峰,但统计发现,今年仅有13个项目在4月拿到预售证,去年同期则有20个项目。
 
  主管部门对于新盘入市价格进行“严防死守”也是供给青黄不接的原因之一。腾讯财经从北京开发商处获悉,近期市建委对于比周边或是前期提价超过10%的项目,预售证的审批卡得非常严。
 
  不过价升量跌现象开始出现,截至4月27日,2013年4月北京纯商品住宅网签4412套,环比上月下降58.8%,比去年同期下降22.4%。期间纯商品住宅交易均价为22377元/平方米,同比环比均出现一定程度上涨。
 
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,持续半年以上供不应求的现状,也是新政实施的当月价格环比上涨的根本原因。
 
  对于开发商的低调推盘,胡景晖认为,虽然房地产市场调控的初衷是抑制不合理的需求释放,但是政府直接通过审批的方式限制价格的做法,是否能达到预期效果有待商榷。在价格的决定权方面,企业与政府价格博弈刚刚开始,原定4-5月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣,预售证发放受到严格限制,尤其是计划涨价的项目获得预售证将难上加难,项目推盘时间将会不同程度的延后。
 
  “受新盘新增供应量不足的影响,5月新房市场将继续维持缩量期。”他说道。
 
  上海房源充足 广州供应缩水
 
  2013上海房展会暨“五一假日楼市”4月29日在上海展览中心开幕,据主办方统计,“假日楼市”昨天参观人次约为4万。然而,在经历了三月的大量成交之后,开发商也明显放缓了脚步,购房者则开始变得谨慎。
 
  不少参观者表示,本次展会上的房源给出的优惠力度“诱惑性”不强,实质性打折项目不多。专家认为,由于3月楼市的火爆,开发商基本都已完成一季度销售目标。因此,并不着急推出新房源,也鲜有大幅促销的计划。房企来参加展会多数是为了试探未来市场行情走势。据当地媒体报道,有的开发商只带来一两个在售项目,另一些则连部分项目的开盘价格都未定。
 
  从成交数据来看,据德佑地产市场中心监测数据显示,4月份上海商品住宅的成交量较3月大幅下降了四成。
 
  不过,尽管有房产税和国五条的双重叠加效应,但相对北京来说,上海楼市刚需房源的热销势头仍在延续。据报道,五一之前的某个周末,上海新增入市的刚需楼盘,开盘两天的去化率也普遍超过了50%。
 
  相对于北京,5月上海新盘供应量也比较充足,预计有43个住宅项目计划开盘,楼盘数较4月新增了13个,较去年5月的实际开盘数也多了2个。计划新增入市的楼盘中,刚需房源占的份额增大。
 
  中房信研究总监薛建雄认为,近期楼市成交依然不错,说明国五条地方细则出台后,并未对一手市场产生太大负面影响。
 
  广州方面,细则落地后,4月24日起广州市开始对一手楼盘进行指导价预售,强化住宅预售价网上申报制度,部分楼盘不能顺利取得预售许可,使得五一楼市总体供应量和供应结构均受影响。据广州媒体报道,中等价位楼盘成为“五一”期间的主角,广州市外围区域是主战场,中心区域楼盘则人气平平。
 
  据中地行研究报告,受当前最新价格指导政策影响,部分楼盘尤其中心城区项目已不能顺利取得预售许可,最终导致“五一”供货面临缩水风险。
 
  对此,开发商也各出奇招来维持客户量。有房企在“五一”期间推出分期还首付计划,番禺市桥板块某楼盘推出最新的优惠计划,买家可以每个季度交一次,也可以半年交一次,以吸引仍在观望的买家。
 
  二线城市去库存压力仍大
 
  走访湖南省会长沙的多家销售处发现,在经历了四月短暂的沉寂后,迎来五一销售旺季的楼市已经重新热闹起来。不少售楼人员称,今年五一客户的到访量并不会比去年少。
 
  据搜房网数据监控中心统计,五一假期三天,长沙有8个项目开盘推新,接近五月预计开盘楼盘总数的四分之一,销售均价在4300~8000元/平米之间。
 
  作为二线城市的典型,在金三银四期间,价格一直相对平稳的长沙新盘供应并没有受到国五条太多影响。与一线城市不同,去库存对于当地开发商来说,仍然是首要任务。此前的数据显示,长沙内六区一手住宅可售面积为751.18万平方米,按平均销售速度计算,这些可售量需41周才能被市场完全消化。
 
  4月,长沙楼市开盘或推新项目约有40个。而无论是开盘项目数还是打折优惠项目数,都较3月份都有所增长。业内人士指出,房企争相推货,是在冲刺上半年业绩,力求在上半年末尾有一个良好的收获,为下半年蓄力。
 
  西安市场上,开发商为备战小长假,已从前一周就开始推出各种优惠促销的活动蓄客。不少购房者都接到项目促销的电话或短信,据当地媒体报道,针对五一小长假,大部分开发商给出的优惠主要以折扣为主,也有部分是推出团购和特价房。
 
  西安房地产业内人士认为,五一小长假延续了金三银四的楼市小阳春。从目前来看,3、4月份的回暖行情在5月份会持续,成交量将继续保持相对高位,价格上可能会有小幅的上涨,但总体处于稳定的状态。